Todos los datos conocidos del sector inmobiliario indican una leve recuperación. La compraventa de viviendas subió un 13,8% en septiembre y ya suma trece meses consecutivos al alza. El precio de la vivienda nueva aumentó un 1,8% entre enero y junio de este año, por primera vez desde 2007. Además, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas, el importe medio y el capital prestado aumenta mes a mes. Entonces, ¿Por qué la Sareb lanza ahora una campaña de grandes rebajas?
La teoría económica explica que cuando un bien no tiene suficiente gancho para los consumidores, su precio debe de caer para adaptarse a esa floja demanda. En otras palabras, los activos del denominado ‘banco malo’, sean viviendas, garajes o suelo, no los compra prácticamente nadie. Solo así se puede explicar la decisión de la sociedad, que coincide con las alertas que lanzaban sus detractores cuando inició su andadura, a mediados de esta legislatura.
La Sareb es la conjunción de un gran volumen de activos inmobiliarios (viviendas, garajes, suelo) construidos al calor de una monstruosa burbuja que ahora resultan casi imposibles de vender. Entre las grandes ofertas que se detallan se encuentran viviendas en pueblos abandonados, zonas costeras alejadas de la playa y casi de la civilización, urbanizaciones fantasma construidas en medio de secarrales o proyectos urbanísticos olvidados por su nula viabilidad. En definitiva, activos que por diversas cuestiones no se venden ni con precios mínimos.
La constitución de la Sareb ya se inició con una rebaja del 60% sobre el precio de los activos en los libros bancarios. A ese recorte del precio hay que añadir los diversos aplicados por la propia sociedad, que llegan hasta el 60%. Además,la sociedad impuso una política muy activa de ventas, con una prima del 6% por cada activo vendido, para las entidades dedicadas a ese cometido.
A pesar de ello, la Sareb ha tenido que revisar su plan de negocio continuamente por no alcanzar el número de ventas necesarias y con ello el retorno económico esperado. No ha alcanzado en ningún momento desde su formación los resultados proyectados y todavía hoy no lo hace, a pesar del mejor funcionamiento del sector y de tirar los precios.
En números rojos
Sin llegar a operar dos años completos, la sociedad acumula pérdidas por 846 millones de euros. Si en 2013 perdía 261 millones, en 2014 multiplicaba por dos el resultado negativo, hasta los 585 millones. Gran parte de esas pérdidas obedecen a la composición de la cartera de la propia sociedad. Al tratarse de activos tóxicos, la cantidad que se debe provisionar debe ser muy alta.
Así ocurrió el pasado año, cuando el Banco de España obligó a la sociedad a realizar un ajuste contable por saneamiento de 719 millones para cubrir los créditos a promotores sin garantía real, impagados y en situación de concurso de acreedores.
Aunque los resultados han sido negativos, los sueldos y la plantilla de la sociedad han crecido. En 2014 pasó de tener 126 personas en nómina a 244, con un incremento del gasto por personal del 83%. La retribución del Consejo de Administración creció un 6,4% y el dinero percibido por la alta dirección creció un 8%. Además, en la Sareb el sueldo de los empleados se encuentra entre los más altos de las empresas que cotizan en el Ibex.
Cuesta mucho dinero
Qué la creación y puesta en funcionamiento de la Sareb era deficitaria se sabía en todos los círculos económicos, por eso mismo el BBVA rechazó en su día entrar en la operación. Su presidente, Francisco González, siempre ha defendido que la inversión en el ‘banco malo’ no generaba valor para los accionistas de la entidad. Los demás que entraron (el 50,01% del capital), bancos y aseguradoras nacionales o con negocio en España lo hicieron a golpe de teléfono desde el Ministerio de Economía. El resto lo ha tenido que poner el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), es decir, se trata de dinero público.
En total, los ciudadanos españoles han puesto 2.499 millones de euros y su rentabilidad ni siquiera llega a cero sino que deben de asumir perdidas. El porcentaje de capital proveniente de las arcas públicas no fue elegido al azar, pues si el Estado hubiera aportado el 50%, habría pasado directamente a computar como déficit y deuda pública. Por tanto, el Gobierno de Mariano Rajoy asumió el máximo riesgo posible con el dinero de los contribuyentes, pero sin que la operación pudiera llegar a ‘manchar’ las grandes cifras macroeconómicas. La pretensión del Ejecutivo de sanear del sistema financiero ha dado con una estructura que en sólo dos años tiene un patrimonio neto negativo en 1.683 millones.
En un primer momento, el retorno esperado en los dos primeros planes de negocio (el original y el revisado posteriormente por KPMG) era del 14%. De ello, ni las entidades privadas ni el Estado han visto ni un euro. El director general de Recursos Globales de la Sareb, Manuel Gómez Gilabert, reconocía a propósito de esos malos resultados que las “proyecciones eran excesivas” debido a que había “un conocimiento muy escaso de los activos”.