Todo parecía indicar que 2022 iba a recoger el testigo de 2021 y que el mercado de la vivienda iba a seguir sacando músculo, pero 2023 se presenta con un cambio en la evolución del sector inmobiliario,tras confluir varios factores.
La escalada inflacionista obligó a reajustar los cálculos, hasta el punto de obligar al Banco Central Europeo a tomar decisiones históricas sobre los tipos de interés. Igualmente, la guerra en Ucrania ha tenido consecuencias en la producción de nuevos desarrollos residenciales.
Está a punto de cerrarse un año de luces y sombras en el que el sector ha vuelto a ponerse a prueba y en el que el ímpetu comprador ha ido derivando hacia la cautela.
Aunque las previsiones económicas no son optimistas para Europa, España podría librarse de la recesión técnica y ser uno de los países que mejor comportamiento presente. Varios organismos sitúan el PIB a cierre de 2022 en el 4,5%, pero la contracción en 2023 será más que evidente, situándose en el entorno del 1%.
En cuanto a la inflación, que alcanzó su pico más alto este año en julio (10,8%), se espera que termine en una media del 8,5% para recortar hasta el 4,8% el próximo año. “La progresiva pérdida de poder adquisitivo hace que los hogares españoles vuelvan a mirar hacia el ahorro y pospongan sus decisiones de compra de vivienda”, revela Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
El experto señala que “hasta el verano, el ritmo de las operaciones ha sido extraordinario. El ahorro acumulado favoreció las transacciones en un intento de los ciudadanos por protegerse de la inflación y aprovechar las extraordinarias condiciones de financiación, pero el cambio de postura del BCE ha sido todo un punto de inflexión”.
Según el portavoz del portal inmobiliario, se ha producido una especie de reacción en cadena: “el colchón de liquidez de las familias se ha reducido debido a los elevados precios de productos y suministros básicos como la alimentación y la energía. Para paliar la inflación, se encarecen los préstamos, lo que eleva la capacidad de endeudamiento y desalienta el apalancamiento a largo plazo”.
“El giro en la financiación va a desenterrar viejas fórmulas a las que el sector siempre vuelve en momentos difíciles, como el alquiler con opción a compra y la cesión en uso para la demanda y la nuda propiedad y la hipoteca inversa para la oferta”, comenta el experto, que en ningún caso augura un desplome. “Es cierto que las cifras acusarán un enfriamiento, pero el inmobiliario es perfectamente capaz de adaptarse a la situación”, estima Font, que recalca que “los profesionales son conscientes de que tendrán que seguir trabajando en el diseño de soluciones ajustadas a los diferentes tipos de familias y grupos demográficos, apoyándose en tecnologías sostenibles que reduzcan los tiempos de ejecución y que mantengan controlados los costes en un contexto de incertidumbre regulatoria y geopolítica”.
2023: el control de la inflación es la clave
Los precios de la vivienda han subido de forma moderada a lo largo de 2022, muy lejos de las cotas alcanzadas por la inflación. Los problemas derivados del conflicto bélico forzaron al alza la obra nueva, ya presionada de por sí por la efervescencia compradora.
La escasez de vivienda a estrenar trasladó las subidas a la segunda mano, que cerrará 2022 en el entorno del 4,5%. De cara a 2023, “un retroceso profundo es poco probable porque la vivienda viene de tocar suelo tras el desplome de 2008. Es obvio que hay micromercados donde los contrapesos no están calibrados, pero la distancia frente a los máximos permite que hablemos de un mercado bastante proporcionado. Es por ello que se baraja una horquilla para 2023 de mínimo un -1% si la inflación tarda en controlarse y de máximo un 3% si el escenario mejora a partir de primavera”, argumenta el directivo. Como es habitual, la singularidad territorial jugará un papel fundamental. “Los mercados tradicionalmente dinámicos permanecerán estables y arrojarán repuntes razonables, pero en las zonas con menos tracción los ajustes no se harán esperar”.
Las compraventas comenzaron 2022 con una tasa interanual del 31% en enero. Hasta agosto, han registrado subidas frente a 2021 de dos dígitos, a excepción de julio (8%), con una media de más de 55.000 viviendas que cambiaron de manos cada mes.
De no existir factores externos tan potentes, 2022 hubiera puesto el total de compraventas por encima de las 660.000 unidades vendidas. Sin embargo, la desaceleración prevista para el último trimestre obliga a recalcular un indicador que se colocaría cerca de las 620.000, creciendo un 10% interanual.
“El acumulado de operaciones hasta septiembre es muy importante, pero es innegable que el bolsillo de los españoles huirá de los grandes desembolsos este invierno”, expone Font, que opina que el recorte se trasladará a 2023, estimando una bajada del -11% y unas 550.000 compraventas: “Las compras van a ser mucho más meditadas con el fin de no elevar las tasas de esfuerzo a niveles difícilmente manejables, pero al menos irán de la mano de una oferta que también será más comedida en volumen”.
En la línea de las compraventas, las hipotecas también reflejaron la extraordinaria actividad de la financiación para la compra de propiedades residenciales, con solo dos meses con interanuales por debajo de los dos dígitos, abril (4,5%) y julio (2,3%).
“Es evidente que la demanda ha echado el resto tratando de aprovechar unas hipotecas fijas al 2% que a día de hoy han desaparecido de la oferta de las entidades bancarias”, indica Font. Si los mecanismos de control por parte de Europa no se hubieran impuesto para normalizar la inflación, con una media de más de 38.000 hipotecas nuevas mensuales, 2022 hubiera roto la barrera de las 460.000 hipotecas anuales.
Sin embargo, la realidad reduce este total a las cerca de 435.000, con apenas un 4% de incremento interanual frente a 2021. “La banca va reenfocar su estrategia, dando más visibilidad dentro de su negocio a las hipotecas variables. Sin embargo, la escalada del Euríbor retrae a los compradores, que preferirán esperar a que todo se calme y seguir ahorrando para reducir su exposición”.
Así, el experto vaticina casi 360.000 hipotecas concedidas el año que viene, un -17% menos. En cualquier caso, insiste en que estos retrocesos no deben alarmarnos, ya que “venimos de un año de récord y estos ajustes no restan pujanza al sector”.
Los visados de obra nueva residencial lograron superar la marca psicológica de las 100.000 unidades en 2021, pero está prácticamente descartado que se supere este hito en 2022. “La promoción ha sufrido incrementos sin precedentes en los costes constructivos, además de tener que lidiar con abultados retrasos en la recepción de materiales, lo que ha llevado a la paralización de un buen número de obras en marcha y al aplazamiento de proyectos en fase de estudio”, admite Font. La previsión es que los visados den un paso atrás hasta los 98.000 este año, cayendo un -2%, y que se estanquen en 2023.
“Aunque el precio de los materiales parece que se va normalizando, la producción de obra nueva sigue presionada por un parámetro crónico como es la falta de suelo finalista. Por otro lado, no debemos olvidar que, si las condiciones de financiación para las familias son menos favorables, también lo son para el crédito promotor”.
Por último, en lo que respecta al alquiler, las previsiones son todavía más complejas porque no hay fecha concreta para la aplicación en firme de unas medidas intervencionistas que llevan varios años debatiéndose. Lo que está claro es que, según Font, “el alquiler es un mercado muy reactivo: si se llega a la capacidad máxima de gasto de las familias, la curva a la baja no tardará en visualizarse”. Igualmente, las brechas entre ubicaciones son notables. “Las capitales y primeras coronas metropolitanas tiran de las rentas hacia arriba, que han ido compensando los ajustes que tuvieron lugar en época pandémica”, asegura Font, añadiendo que “la falta de oferta de vivienda en alquiler es un factor enquistado” que se agravará en 2023: “Crecerá el número de inquilinos porque muchas personas se verán expulsadas de la compra por la rigidez financiera”.
Se espera un encarecimiento de las mensualidades del 3,4% en 2022 y del 2% en 2023 sin tener en cuenta la dependencia regulatoria.