El sector inmobiliario español atraviesa un momento complicado. A pesar del encarecimiento de las hipotecas, el precio de las viviendas continúa al alza porque sigue habiendo más demanda que oferta. Con los alquileres pasa algo similar, y sus precios no han dejado de subir en el último año y medio.
Aunque la compraventa de viviendas se mantiene en cifras más o menos estables, la firma de hipotecas está a la baja.
El mercado hipotecario suma ya varios meses de caídas. El pasado mes de agosto, la firma de hipotecas se desplomó un 22,7% en comparación con el mismo mes del año anterior.
También el importe medio de las hipotecas constituidas ha bajado, y se estima ahora en 139.171 euros.
En el total acumulado del año, la caída en el número de hipotecas concedidas es del 15,4%. Para los expertos, esto tiene mucho que ver con la subida de los tipos de interés y con la exigencia por parte de los bancos de más requisitos para conceder este tipo de préstamos.
En este escenario, conviene tener en cuenta algunas claves para poder acceder con menos dificultades a un préstamo hipotecario.
No buscar una hipoteca 100% más gastos
Hasta hace unos años, era relativamente fácil encontrar entidades bancarias que ofrecieran a sus clientes la financiación total del importe de la compraventa de la vivienda y de los gastos asociados a la operación a través del préstamo hipotecario.
Desde la crisis de 2008, las condiciones se han ido endureciendo y los bancos y cajas de ahorros se limitan ahora a ofrecer un 80% del valor de compraventa o del valor de tasación de la vivienda.
Por tanto, quien desea comprar una vivienda debe tener ahorrado un 20% de su presupuesto total.
Dado que ahora los bancos son más exigentes a la hora de evaluar la solvencia de una persona, lo que aconsejan los expertos en finanzas es tener ahorrado un 30% del importe (el 10% extra es para destinarlo a cubrir los gastos de la operación).
Para ayudar a los jóvenes de menos de 35 años a adquirir una vivienda en propiedad, el Gobierno puso en marcha hace unos meses un sistema de aval de hipotecas. Este se puede usar para cubrir ese 20% del importe de la vivienda que el banco no va a conceder en hipoteca.
Mejorar la capacidad de endeudamiento
La capacidad de endeudamiento es la parte proporcional de sus ingresos que una persona debe destinar al pago de las cuotas derivadas de préstamos y créditos.
Aunque un reciente informe del Banco de España señalaba que muchos hogares destinan al pago de la hipoteca más del 40% de sus ingresos, esto no es aconsejable.
Los bancos supervisan la capacidad de endeudamiento de quienes solicitan un préstamo hipotecario. Sumando lo que habrá que pagar por la cuota de este préstamo y otras deudas pendientes que tenga el interesado, el resultado no debería sobrepasar el 40% de sus ingresos mensuales.
Para mejorar la capacidad de endeudamiento se pueden poner en marcha dos opciones: buscar nuevas fuentes de ingresos, o reducir las deudas pendientes.
En la práctica, lo que hacen muchas personas es intentar liquidar las deudas pendientes antes de acudir al banco a pedir un préstamo para comprar una vivienda.
Valorar el plazo de amortización
El plazo de amortización hace referencia al tiempo que se va a tardar en pagar una deuda.
Tratándose de préstamos hipotecarios, cuanto más largo sea el plazo de amortización, menor será la cuota mensual. El inconveniente es que, cuanto más tiempo se tarda en pagar una deuda, más intereses hay que abonar por la misma.
Los expertos aconsejan hacer bien las cuentas para escoger el plazo de amortización más adecuado en cada caso. Ante la duda, es mejor escoger un plazo más amplio para tener más liquidez cada mes. En el futuro, si la situación económica es buena, se pueden ir haciendo amortizaciones anticipadas para terminar antes de pagar la deuda y ahorrar en el pago de intereses.
Elegir entre tipo de interés mixto, variable o fijo
Cuando el euríbor está al alza, como en el momento actual, los bancos suelen resistirse a ofrecer hipotecas a tipo fijo. Si lo hacen, el tipo de interés suele ser superior al que se aplica a una hipoteca variable. La gran ventaja del tipo fijo es que la cuota mensual será la misma durante toda la vida del préstamo.
El tipo de interés variable, es el más habitual. Sus fluctuaciones pueden jugar a favor o en contra de los hipotecados. Ahora los tipos están altos y eso provoca que las cuotas suban, pero durante unos años el euríbor ha estado en negativo, permitiendo un importante ahorro a quienes tenían una hipoteca a tipo variable.
En la actualidad, muchos bancos están impulsando la comercialización de hipotecas a tipo mixto. Con ellas, el cliente paga una cuota fija durante los primeros años, y luego se pasa a un tipo de interés variable.
Dado que el préstamo hipotecario es un producto que se contrata a largo plazo, acertar con la elección del tipo no es sencillo, porque en 10, 20 o 30 años el mercado puede cambiar mucho.
Contratar o no productos vinculados
Los bancos pueden ofrecer a sus clientes mejoras en las condiciones del préstamo si estos acceden a contratar productos vinculados como el seguro de hogar o una tarjeta de crédito. Lo que no pueden hacer es condicionar la concesión del préstamo a la contratación de estos productos.
A priori, obtener una rebaja en el tipo de interés puede parecer interesante. Pero, cuando la misma está vinculada a la contratación de otros productos con el banco, puede ocurrir que el ahorro no sea tan grande.
En estos casos, hay que hacer cálculos para ver cuánto se va a ahorrar realmente en el pago de la hipoteca y cuánto se va a pagar durante X años por tener contratados esos productos o servicios adicionales.
Los expertos recomiendan contratar los menos servicios asociados posibles, porque siempre es posible encontrar seguros a un precio más barato de los ofrecidos por el banco.