Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el mercado hipotecario español registró un aumento del 3,8% en comparación interanual durante el pasado mes de febrero. Se rompe así una racha negativa que se ha extendido durante 12 meses.
Los expertos creen que la verdadera reactivación podría darse a partir del segundo semestre del año, cuando está previsto que el Banco Central Europeo (BCE) comience a bajar los tipos de interés, lo que facilitará el acceso al crédito hipotecario.
No obstante, los expertos advierten que la escasez en la oferta de vivienda podría ralentizar la recuperación. Un problema que empieza a ser especialmente notable en las grandes ciudades, donde ni la oferta de vivienda nueva ni la de segunda mano son capaces de cubrir la demanda.
La demanda hipotecaria es sólida
La demanda de viviendas, y de créditos hipotecarios, está dando muestras de recuperación desde principios de año, a pesar de que el precio de las viviendas continúa al alza. Algo en lo que también influye el precio de los alquileres, que no ha dejado de subir en los últimos años.
En algunas provincias, ya se paga más por alquilar un piso en ciertas zonas de que lo que se pagaría de letra de hipoteca si se adquiriera una vivienda en propiedad en ese mismo barrio.
Los resultados positivos de febrero se deben a que son ya varios los meses consecutivos en los que el BCE no ha aumentado los tipos de interés, lo que ha permitido que el euribor no fluctúe demasiado. Las previsiones hablan de que la situación se mantendrá igual hasta el verano, por lo que estos meses también podrían dar señales de que la reactivación es un proceso consolidado.
Se espera que los resultados sean todavía mejores a partir del mes de junio, cuando está previsto que el BCE empiece a bajar los tipos de interés.
La banca se adelanta a la bajada de los tipos de interés
El descenso en la demanda de créditos hipotecarios ha afectado especialmente a los bancos, que tienen en este producto una de sus principales fuentes de rentabilidad.
Durante 2023 se registraron un 18% menos de hipotecas que en 2022. Se vendieron menos viviendas, y muchos propietarios optaron por hacer el pago de su nueva casa con sus propios recursos, para evitarse tener que hacer frente a elevados intereses.
Para estimular el negocio, los bancos empezaron a ofrecer condiciones algo más ventajosas a ciertos perfiles de clientes, pero esto no consiguió aliviar el efecto de la bajada en la demanda de concesión de préstamos hipotecarios.
De cara a este año, las entidades bancarias quieren reactivar su negocio, y muchas de ellas se están preparando para lanzar sus ofertas antes incluso de que llegue el verano y la bajada de tipos de interés por parte del BCE. Una situación que beneficiará directamente a los consumidores.
En febrero, las hipotecas a tipo fijo bajaron de media un 0,3%, mientras que en marzo se registró un descenso del 3% en comparación interanual. En la actualidad, ya hay en el mercado nueve ofertas de hipotecas fijas con un tipo de interés por debajo del 3%.
La hipoteca mixta continúa siendo la opción que prima en las ofertas de las entidades bancarias, para paliar el “miedo” que los consumidores le han cogido a las hipotecas variables tras la fuerte subida de intereses que se produjo entre 2022 y 2023.
No obstante, los especialistas destacan que el interés de los bancos por conceder más hipotecas no debe llevar a la idea errónea de que van a rebajar sus exigencias con respecto a los clientes. En el escenario futuro, conseguir financiación no será más fácil que ahora. Demostrar un buen nivel de solvencia, y tener dinero ahorrado, seguirán siendo esenciales para poder acceder a un préstamo hipotecario.
El problema de la falta de vivienda
El mercado hipotecario se reactiva, pero el mercado inmobiliario continúa teniendo problemas para hacer frente a la demanda.
Según cálculos del Banco de España, hacen falta 600.000 viviendas nuevas hasta 2025 para cubrir el déficit existente. La entidad destaca que tanto la escasez de suelo como de mano de obra para la construcción, así como el incremento de los costes de producción y las dificultades para adquirir suelo urbano, están detrás de la escasez de oferta de los últimos años.
Aunque algunas comunidades autónomas ya están tomando medidas para agilizar el proceso de construcción de nuevas viviendas, los expertos creen que esto podría no ser suficiente para cubrir la demanda.