Según datos hechos públicos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en febrero de este año había en España un total de 351.389 viviendas turísticas, lo que supone un incremento del 9,2% con respecto al segundo mes del año de 2023.
Estos pisos turísticos representan el 1,33% de las viviendas construidas. Por comunidades autónomas, es Andalucía la que más apartamentos turísticos acumula, seguida de la Comunidad Valenciana y de Cataluña.
El alquiler turístico se ha convertido en una interesante oportunidad de negocio en un país en el que el turismo está creciendo de forma exponencial. Sin embargo, las Administraciones han declarado la “guerra” a esta actividad, y están tomando medidas para evitar que los pisos turísticos continúen proliferando.
Los efectos no deseados del alquiler turístico
Todas las Administraciones que se están mostrando a favor de limitar la proliferación de viviendas destinadas al alquiler para turistas, esgrimen argumentos semejantes:
Desplazamiento de los residentes locales
El gran aumento de los pisos turísticos, especialmente en los barrios más tradicionales de las ciudades, está reduciendo de forma notable la disponibilidad de viviendas para los residentes locales.
Algunos habitantes de estas zonas, incluso se plantean mudarse a otros barrios para no tener que soportar las molestias que supone la presencia continuada de turistas en su edificio y en sus calles.
Aumento de los precios de alquiler y de compra
La alta demanda de pisos turísticos está reduciendo la oferta de viviendas en alquiler residencial y haciendo subir el precio de estas. Por otro lado, el interés de los inversores por el alquiler turístico está provocando un incremento del precio de las viviendas en los barrios más deseados por los turistas.
Impacto en la convivencia y en la calidad de vida
La presencia masiva de turistas afecta a la dinámica de los vecindarios. Es habitual que los residentes se quejen del incremento del ruido, la suciedad, e incluso del incremento de la delincuencia en las zonas en las que se alojan los turistas.
Desgaste de infraestructuras
Los pisos turísticos son una forma más económica de viajar, lo que ha incrementado el número de turistas que reciben las ciudades cada año. Este mayor flujo de visitantes supone una presión extra sobre infraestructuras locales como el transporte público o el servicio de saneamiento, que no siempre están preparados para atender un rápido incremento de la demanda.
Esto provoca molestias y acelera un deterioro de las infraestructuras que hace aumentar el coste de mantenimiento. Coste que deben asumir los residentes de la ciudad.
Competencia desleal
Aunque el alquiler turístico está regulado en España y es necesario registrar la vivienda y tributar por esta actividad, muchos de los inmuebles que se ofrecen a los turistas no cumplen la normativa, lo que supone una competencia desleal para la industria hotelera tradicional y para los propietarios de pisos turísticos que sí se ajustan a la normativa vigente.
Más plazas disponibles en apartamentos que en los hoteles
En febrero se ofertaban en todo el país un total de 1.751.263 plazas de alojamiento en viviendas turísticas, una cifra muy similar a la de las plazas hoteleras disponibles.
En algunas provincias como Zamora, la oferta turística basada en apartamentos particulares ya supera a la oferta disponible en hoteles reglados, y eso que ni la ciudad ni la provincia están dentro del ranking de las que más apartamentos turísticos tienen registrados.
Por provincias, Málaga es la que más viviendas turísticas ofrece, con un total de 41.038. Le siguen Alicante con 38.007 pisos turísticos y Baleares con 25.073.
En Girona, Tarragona, Alicante, Baleares, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas, las viviendas turísticas suponen más del 2% del parque residencial. En cambio, en Barcelona y Madrid su peso se mantiene en el 0,65% y el 0,66%, respectivamente, del parque residencial.
La lucha contra las viviendas turísticas
A nivel autonómico, provincial y local, diferentes Administraciones están empezando a trabajar en medidas que limiten el crecimiento de los pisos turísticos.
Uno de los casos más destacados es el de Barcelona, donde el Ejecutivo municipal quiere que para 2029 haya desaparecido de la ciudad la figura del piso turístico tal y como está concebida hoy en día.
Para ello se aplica el Decreto ley de la Generalitat aprobado el pasado 7 de noviembre de 2023, que establece que las licencias de los alojamientos para turistas son temporales y se extinguen pasados cinco años. Después, los ayuntamientos pueden decidir si las renuevan o no.
En Andalucía también se están tomando medidas al respecto. Solo en Sevilla, las cinco principales empresas que administran pisos turísticos tienen más de 500 propiedades, lo que les reporta unos ingresos superiores a los 17 millones de euros al año.
La normativa del Gobierno municipal espera limitar el número de viviendas turísticas permitidas, de manera que estas no superen el 10% de las viviendas familiares disponibles en cada zona.
En Málaga, los cinco principales tenedores de viviendas turísticas acumulan casi 700 inmuebles. La normativa que se ha puesto en marcha se divide en tres fases, pero la medida estrella es que solo se van a poder dedicar al alquiler vacacional aquellos inmuebles que tengan una entrada independiente, es decir, locales y viviendas unifamiliares. No obstante, las viviendas turísticas que estuvieran operando de forma legal antes de la entrada en vigor de esta medida, no se van a ver afectadas.
En Santiago de Compostela, la nueva normativa municipal va a implicar el cierre de 600 viviendas de uso turístico que no cumplen los requisitos para tener la correspondiente habilitación municipal para ejercer esta actividad.
La posición de la patronal
Patronales y entidades que agrupan a los propietarios de viviendas y apartamentos turísticos, denuncian que este tipo de medidas pueden suponer un importante perjuicio para quienes han invertido en este negocio.
Desde la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPRO) señalan que este tipo de medidas van a impactar principalmente en los ciudadanos, y que producirán un desplazamiento de la demanda de alojamiento hacia otras regiones.
Lo que proponen es un conjunto de medidas que se apliquen a todos los establecimientos dedicados al hospedaje, incluidos hoteles y hostales.
La demanda continúa aumentando
Mientras las Administraciones intentan tomar medidas para frenar el rápido crecimiento de los pisos turísticos y los efectos negativos asociados a los mismos, los turistas nacionales e internacionales tienen cada vez más interés en este tipo de alojamientos.
Durante los primeros nueve meses de 2023, el número de visitantes que se alojaron en viviendas turísticas fue un 40,2% superior al registrado en el mismo período de 2022. De ellos, 7,6 millones eran viajeros internacionales.