El mercado inmobiliario ha estado sometido a importantes vaivenes en los últimos tiempos. Aunque el precio de las viviendas no ha dejado de subir, las operaciones de compraventa cerradas llevan varios meses mostrando datos a la baja.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el pasado mes de mayo se cerraron un total de 44.13 operaciones de compraventa de inmuebles entre nuevos y de segunda mano, lo que supone un descenso del 21,5% con respecto al mes de mayo de 2023. En el acumulado del año, la compraventa de viviendas refleja una bajada del 4,1% con respecto al año anterior.
El pasado mes de mayo la compraventa de viviendas de segunda mano fue más numerosa, un 79% de las operaciones realizadas. Sin embargo, también fueron las que más disminuyeron en comparación interanual, un 23,2%. Por lo que respecta a las operaciones de vivienda nueva, las transacciones cayeron un 14,4% en comparación interanual.
Todas las comunidades autónomas reflejan datos a la baja
El descenso ha sido evidente en todas las comunidades autónomas, pero especialmente reseñable en Asturias, Andalucía y Cataluña. En estas regiones, se produjeron un 25,8%, un 25% y un 24,5% menos de transacciones inmobiliarias que durante mayo de 2023.
País Vasco fue el territorio con un descenso más comedido, reflejando una caída del 3% en comparación interanual; seguido de La Rioja y Extremadura, con descensos de un 8,6% y un 14,2%, respectivamente.
El constante aumento de precio de la vivienda nueva y de segunda mano, así como las dificultades para acceder a préstamos hipotecarios y los altos intereses aplicados, son las causas que, a juicio de los expertos, explican la caída en las operaciones de compraventa que se viene registrando en los últimos meses.
El precio de la vivienda alcanza cifras de récord
Según el análisis de perspectivas de Sociedad de Tasación, de cara a la segunda mitad del año el precio medio de los inmuebles estará en torno a los 3.000 euros el metro cuadrado para la vivienda nueva. Aunque en regiones como Madrid y Barcelona este precio ya ha sido ampliamente superado.
En Madrid el precio medio se sitúa en algo más de 5.200 euros el metro cuadrado en algunas zonas, mientras que en Barcelona supera los 4.400 euros.
Para los expertos, la falta de oferta continúa siendo la responsable de la escalada de los precios, un problema que deriva de la falta de suelo, de mano de obra y del encarecimiento de los costes de construcción.
Los costes de construcción alcanzaron el pasado mes de junio los 1.310 euros por metro cuadrado, un incremento del 9,1% que los coloca en la cifra más alta de la serie histórica. Según datos de Sociedad de Tasación, en los últimos cuatro años el coste de construcción se ha incrementado un 30% de media.
Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, ha manifestado al respecto que “después de la crisis de 2008 se quedó mucho suelo en la fase de desarrollo, que es lenta y laboriosa. No tenemos suelo urbano ya, estamos viviendo de lo que se transformó en su momento. Hay déficit de suelo terminado. Hay que generarlo y es muy laborioso y costoso. Antes se financiaba pero ahora no, y eso lo complica todo”.
Esta situación genera la tensión de los precios en el mercado, porque no hay suficiente vivienda nueva en el mercado y la oferta de vivienda de segunda mano, por su heterogeneidad, no es adecuada para cubrir la demanda.
Los especialistas destacan qué, además de insuficiente, la oferta de vivienda nueva es asimétrica, con la construcción concentrada en Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Alicante. Por provincias, el 59% de la obra nueva se concentra en 10 provincias, sumando a las anteriores: Valencia, Islas Baleares, Navarra, Murcia y Cádiz.
Desde el sector inmobiliario esperan que el segundo semestre sea de recuperación en cuanto al nivel de ventas, especialmente ahora que el Banco Central Europeo (BCE) ha empezado a rebajar los tipos de interés y el esfuerzo que tienen que hacer los hogares para hacer pago al frente de la cuota hipotecaria se va a ver reducido.
Mientras tanto, la tensión se extiende también al mercado del alquiler, donde la demanda supera ampliamente a la oferta y eso está provocando que los precios no dejen de subir.