La vivienda ha pasado a ser una de las principales preocupaciones de la ciudadanía y de los Poderes Públicos.
El déficit de vivienda en el mercado, tanto de nueva construcción como de segunda mano, está incrementando rápidamente los precios de compra y de los alquileres. Una situación que podría agravarse todavía más en el futuro a juicio de los expertos.
Un problema que crece
En los años de bonanza económica era difícil pasear por cualquier ciudad o pueblo de la geografía española y no encontrarse con una obra. En cualquier rincón se levantaban rápidamente bloques de pisos.
Pero la situación cambió con la llegada de la crisis de 2008, que afectó gravemente al sector inmobiliario. Desde entonces, la construcción ha avanzado a ritmo lento, generando una insuficiencia de oferta en el mercado, especialmente en los principales centros urbanos.
Mientras que en los años previos a la crisis se construían una media de 600.000 viviendas anuales, en la actualidad la cifra se ha reducido a unas 90.000 al año.
Esta baja oferta ha creado una gran competencia por la vivienda, provocando que los precios crezcan de forma desmesurada.
Ante esta situación, tanto el Ejecutivo como los gobiernos de las comunidades autónomas han intentado buscar soluciones como el fomento de viviendas a un precio asequible, pero la oferta continúa siendo insuficiente frente a una demanda que no hace más que crecer.
La crisis se ha agravado todavía más con el boom de los pisos turísticos. Porque muchas viviendas que podrían salir al mercado de compraventa se han reconvertido en inmuebles destinados a alojar a turistas.
Déficit de 2,7 millones de viviendas en 15 años
El informe «Necesidades de suelo en España 2024» elaborado por la patronal de promotores APCE y la consultora Colliers, destaca que el desequilibrio entre la oferta y la demanda estaba a finales de 2024 en 408.000 viviendas.
El documento reseña que la situación se puede agravar si no se toman medidas. En base a la proyección sobre creación de hogares neta del Instituto Nacional de Estadística (INE), el ritmo de producción de vivienda actual es insuficiente para cubrir la demanda.
El déficit podría llegar a 2,74 millones de unidades de aquí a 2039.
La situación es todavía más compleja en regiones como Canarias y Valencia, donde el ritmo de crecimiento de los hogares es entre cinco y siete veces superior al ritmo de construcción de nuevas viviendas.
Para los expertos, la razón de ser de este problema es la falta de suelo. El proceso de descalificación del suelo rústico para ser calificado como suelo urbanizable suele tardar una media de 10 a 15 años por la cantidad de burocracia que requiere este trámite.
A ello se suman otros problemas como la complejidad regulatoria del sector de la construcción, que tiene una normativa que ha ido quedando obsoleta, o lo difícil que le resulta a los promotores acceder a la financiación que necesitan para poner en marcha sus proyectos. También inciden el aumento del precio de los costes de construcción y la escasez de mano de obra cualificada en este sector.
El encarecimiento del suelo es otro problema. Según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en Madrid deberían construirse unas 35.000 viviendas al año, pero en la actualidad apenas se llega a las 20.000. Dado que el suelo representa hasta el 60 % del coste total de un inmueble, los precios de venta tienen que ser más altos para poder mantener la rentabilidad, y esto dificulta el acceso a la vivienda a gran parte de la población, especialmente a los más jóvenes.
Un desafío estructural
La crisis de la vivienda ha pasado a ser un problema estructural que afecta a millones de personas y que aparece ya como una de las principales preocupaciones de la ciudadanía.
Los expertos vaticinan que, a pesar de los esfuerzos que se están haciendo a nivel gubernamental y desde el sector privado, la crisis no se va a resolver a corto plazo.
El mercado demanda una solución integral que pasaría por construir nuevos inmuebles y optimizar el parque inmobiliario existente.
El acceso a una vivienda digna se perfila así como uno de los grandes retos de las próximas décadas, cuya superación dependerá en gran medida de la actuación conjunta de las instituciones y el sector privado.