El mercado del alquiler continúa en un momento crítico provocado por la falta de sintonía entre la oferta y la demanda.
El pasado mes de febrero el crecimiento interanual del precio del alquiler osciló entre un 10 % y un 13 % en función de los datos analizados por diferentes medios especializados.
Lejos de moderarse, la tendencia al alza se consolida como un fenómeno estructural, lo que ha hecho que el acceso a la vivienda se convierta en una de las principales preocupaciones de la ciudadanía.
Cifras que confirman la escalada
Según Idealista, el precio medio del alquiler se sitúa actualmente en 12,4 €/m² al mes, lo que representa un incremento del 13 % respecto a febrero de 2024, cuando el valor era de 11 €/m².
Por su parte, Fotocasa reporta una subida del 10 % interanual, alcanzando un precio medio de 11,5 €/m².
Pese a las diferencias metodológicas entre ambas fuentes, el diagnóstico es común: el alquiler continúa subiendo a un ritmo acelerado.
Además del dato interanual, el aumento mensual también es relevante. Entre enero y febrero de 2025 los precios crecieron un 2,1 %, lo que refuerza la percepción de una escalada continua y sostenida.
Las subidas más intensas se concentran en las grandes ciudades
Aunque el aumento del precio del alquiler se ha producido en prácticamente todo el país, las principales tensiones se concentran en las grandes urbes y en los núcleos turísticos. Las capitales de provincia más afectadas son:
- Madrid: con un crecimiento del 14,6 % interanual, el precio medio alcanza los 17,1 €/m², y en barrios como Salamanca o Chamberí se superan los 18 €/m² .
- Barcelona: subida del 13,9 %, situando el valor medio en 17,8 €/m². Zonas como Eixample, Gràcia o Ciutat Vella registran precios récord.
- Valencia: incremento del 13,1 %, con una media de 12,2 €/m². Barrios como Ruzafa o El Carmen muestran aumentos de hasta el 15 %.
- Málaga: el incremento es del 12,5 %, con zonas costeras que superan los 13 €/m².
- Palma de Mallorca: el aumento registrado es del 2,2 %, siendo una de las ciudades con mayor presión por el turismo residencial.
En cambio, provincias como Lugo, Soria o Teruel registran subidas más moderadas, por debajo del 4 %.
Desde 2021, el mercado del alquiler ha experimentado un crecimiento constante. En febrero de 2022, el aumento interanual fue del 5,8 %; en 2023, del 8,4 %; y en 2024, del 10,1 %. Ahora, con una subida de hasta el 13 % en 2025, se rompe una nueva barrera, consolidando la mayor escalada en más de una década .
¿Por qué sube tanto el alquiler?
La subida del alquiler en España responde a una combinación de factores estructurales y coyunturales:
- Falta de oferta estructural. España cuenta con un parque de vivienda en alquiler insuficiente. Solo el 24 % del total de viviendas están disponibles para arrendar, frente al 34 % de la media europea.
- Incertidumbre regulatoria. La entrada en vigor de la Ley de Vivienda ha generado un efecto contrario al esperado, ya que muchos propietarios han retirado sus inmuebles del alquiler tradicional por temor a límites de precio o a una intervención del mercado.
- Auge del alquiler turístico. En ciudades como Barcelona, Madrid o Sevilla, gran parte del parque residencial se ha reconvertido en alquiler vacacional, reduciendo la oferta disponible para residentes.
- Incremento del coste hipotecario. La subida de los tipos de interés en los últimos años ha encarecido el acceso a la compra, lo que ha desplazado a muchos potenciales compradores al mercado del alquiler.
- Demanda creciente. Factores como la movilidad laboral, el crecimiento de hogares unipersonales y la inmigración también han incrementado la presión sobre el mercado.
El encarecimiento del alquiler tiene consecuencias directas en el bienestar económico y social de millares de hogares. Según Fotocasa, el esfuerzo financiero que deben hacer las familias para pagar el alquiler ya alcanza el 38 % del ingreso mensual neto, muy por encima del umbral del 30 % recomendado por los organismos internacionales y el propio Banco de España.
En ciudades como Madrid o Barcelona, este porcentaje se dispara hasta el 45 % en hogares jóvenes, generando una situación de emancipación bloqueada y precariedad habitacional.
Los expertos coinciden en que, sin una intervención decidida para aumentar la oferta de vivienda asequible, el problema persistirá. Algunas de las medidas propuestas son:
- Aumentar el parque de vivienda pública en alquiler, actualmente por debajo del 2 %.
- Estimular el alquiler asequible mediante incentivos fiscales a propietarios que alquilen por debajo del precio de mercado.
- Establecer límites al crecimiento del alquiler turístico, especialmente en las zonas tensionadas.
- Agilizar la construcción de vivienda nueva, simplificando los trámites administrativos.
En este sentido, el Gobierno ha anunciado un plan para promover 50.000 viviendas en alquiler social, pero los expertos advierten que los resultados no serán inmediatos y que tardarán un tiempo en apreciarse en los precios.