Para Pérez, antes de que ésta vuelva a subir, la economía «primero tiene que digerir el exceso de capacidad», algo que se produjo por diversas causas, aunque la principal, para el investigador, fuese que el ladrillo «era considerado como un bien atractivo que no bajaría de precio», algo que la actual crisis ha demostrado «que no es así», aseguró.
Sin embargo, ambos economistas aseguran que a pesar de la actual crisis, «demanda siempre hay», como afirmó Uriel Jiménez.
«Ahora la demanda está por debajo, sin embargo, hay muchos que quieren comprar una vivienda, pero, dado el nivel de su salario, no pueden», refiriéndose a aquellas personas que, de bajar los precios, serían compradores en potencia.
En este respecto se refirió a que en España hay una «demanda latente» de vivienda, aunque no es una «demanda uniforme».
Se trata de un mercado que se puede ampliar siempre y cuando haya «entre un 25 y un 30% de caída en el precio», aseguró Pérez. Algo, sin embargo, a lo que aún le queda «un recorrido».
Es decir, si los precios bajan lo suficiente, personas que ahora mismo no forman parte de la demanda de vivienda porque no se lo pueden permitir, pasarían a formar parte de ese estrato. Como dijo Pérez, «la compra de una ensalada no puede esperar, es una necesidad actual. La compra de un piso, sí».
En este punto, el estudio también destaca que entre 1997 y 2007 el precio de la vivienda creció a una tasa anual del 12%, mientras que el IPC lo hizo al 2,9% anual.
Según los investigadores, esta realidad significa que mientras que en 1998, cuando comenzó el ‘boom’, un trabajador necesitaba el salario neto de cinco años para comprarse una vivienda de 90m2, en 2007 la subida había sido tal, que era necesario el salario neto de 12 años para poder comprar la misma vivienda.
En este sentido, el profesor Uriel recalcó que -refiriéndose a la demanda-, «si se baja a los cinco años de trabajo, es decir, a la situación de hace diez años, la demanda volverá», sin embargo, él mismo aseguró que, a pesar de estar viviendo él por su «tercera burbuja inmobiliaria», esto «no pasará».
Según el estudio, mientras que en España la superficie total de las viviendas ha aumentado a una tasa media del 2,3% entre 1990 y 2007, la tasa de crecimiento de la población fue del 1,4%.
Por último, ambos expertos se atrevieron a apuntar una caída del precio de la vivienda del 15% al cierre de 2009, ya que, según ellos, seguirá la tendencia a la baja en el segundo semestre, del primero.
Valor de la vivienda
En este sentido, el valor de las viviendas aumentó un 288% durante el ‘boom’, un crecimiento que los expertos aseguran que se debe principalmente al incremento de precios (83,9%) que se dio correspondiendo el resto al aumento de la superficie construida (16,1%).
Según los economistas, del incremento del valor correspondiente a los precios, el 83,6% es debido a la subida del precio del suelo, y el 16,4% restante a la variación de la edificación.
Por otra parte, el informe también resaltó que el precio de la vivienda creció con fuerza en todas las regiones, aunque lo hizo de manera desigual.
Así, tanto el crecimiento como el valor del suelo fueron mayores en las regiones del este y sur peninsular. Melilla y las islas Baleares fueron las regiones donde más se revalorizó la vivienda, un 401% y un 389%, respectivamente, mientras que el precio del suelo registró su mayor aumento en Melilla, un 5.037% y en Murcia, un 2.354%.
Durante el ‘boom’, el precio del suelo también aumentó exponencialmente año tras año -asegura el informe-, en concreto lo hizo a una tasa media anual acumulativa del 14,5% entre 1990 y 2008 pero entre 1997 y 2007 lo hizo al 25,2% anual. De esta manera, el peso que tuvo el valor del suelo en el precio global de la vivienda era del 46,2% en 2008.
Respecto al stock de viviendas en España, el estudio apunta que su valor pasó de cerca de 1 billón de euros en 1990 a 5,3 billones en 2008, es decir que entre 1990 y 2007 el valor del stock de casas se disparó un 448%, y que fueron Melilla y Andalucía las regiones donde se registró el mayor aumento.
Sin embargo, la comunidad con un precio por de la vivienda por metro cuadrado más elevado en 2007 era Madrid, donde 3.221 euros compraban un metro cuadrado, y Extremadura, con 887 euros por metro cuadrado, la comunidad donde se encontraba el precio más bajo.
«en 2008 se produce una fuerte reducción en el crecimiento de los precios de la vivienda lo que pone fin al boom inmobiliario», concluye el estudio