Madrid y Barcelona se han pasado a la política de poner limite tarifario al alquiler. Esta era una medida que no se encontraba en el programa de Ahora madrid aunque sí en el de Ada Colau. En el caso madrileño oculta el abandono de la política turística reguladora prometida y en el barcelonés el fracaso de la política de reconversión de vivienda turística en vivienda social.
Para las alcaldesas los precios de alquiler son inadmisibles y proponen controlar los precios mediante norma. Como consecuencia, los inversores van a tener menos incentivos para construir nuevas viviendas porque su rendimiento es menor; el stock de viviendas crecerá lentamente y habrá exceso de demanda, escasez. Esta escasez no es sino una forma de racionamiento. Por el contrario, la política inversora en vivienda de alquiler, público o privado, tienden a regular el precio.
El control de precios se convierte en una forma de racionamiento que perjudica a una parte de la ciudadanía sin duda. Los que vivan en un piso de alquiler en los centros de Barcelona o Madrid, saldrán beneficiados, cierto, porque los precios no aumentan aunque no aumente la demanda. Pero la gente no podrá trasladarse al centro de estas ciudades, salvo, eso sí, que cunda el clientelismo o el amiguismo de quienes concedan viviendas o aparezca un mercado negro, con pagos en B. Las inversiones en reposición suelen abandonarse ante la caída de rendimientos y se deteriora el parque de viviendas.
Forma parte del argumentario que los más pobres serán favorecidos. Pero lo cierto es que los pobres que no tengan vivienda no lo serán en absoluto; de hecho, casi todos los manuales económicos aconsejan cheques vivienda o cualquier otra modalidad de subvención para facilitar el acceso al alquiler.
Los alquileres
Los precios en el mercado del alquiler de viviendas continúan ascendiendo desde la segunda mitad de 2015. La media de subida que indican el INE u otros indicadores no pueden ocultar las notables subidas que se están produciendo en Madrid, Barcelona.
Todos los distritos madrileños superan, en todos los índices publicados, el precio medio de la vivienda a nivel nacional. La diferencia entre este precio medio y el más caro en la capital se produce en el distrito de Chamberí que supera, por primera vez, al distrito de Salamanca como el más caro de Madrid.
Sin embargo, la variación anual de precios frente a lo que se cree no está en la almendra central sino en Tetuán, seguido de Barajas, Ciudad Lineal o Carabanchel.
En Barcelona sucede algo parecido: todos los distritos superan el precio medio de la vivienda a nivel estatal. La diferencia entre este precio medio y el más caro en Barcelona se produce en el distrito de Ciutat Vella. No obstante, como ocurre en Madrid, donde más suben los alquileres no es allí sino en Eixample, Sants Montjuïc, Nou Barris y Sant Andreu.
Dicho de otro modo, los barrios más caros son los centrales pero allí donde suben más los alquileres es donde viven las rentas más bajas.
No todo es Turismo
Casi todos los índices convergen en una subida media del 6,7% del precio del alquiler en España, presentado por el portal Idealista. Producto de una notable demanda de emancipación, tras los momentos más duros de la crisis y cierta escasez de mercado, Madrid y Barcelona superan sobradamente esa media.
El mercado ha cambiado y la tendencia a la compra de vivienda también. Sea por convicción o por necesidad se ha producido un brusco cambio en los hábitos de vivienda españoles. Por otra parte, junto a los jóvenes de treinta años se unen como segmento de demanda los divorciados, que son ya el 6% de la población española.
El 19 de Enero el Banco de España publicaba sus indicadores del mercado de vivienda; la rentabilidad de la vivienda en alquiler supera el 4%, es decir cuatriplica los bonos del estado, los intereses de cuentas corrientes o cualquier otra inversión tradicional y no especulativa.
Esa rentabilidad ha convocado a inversores en las zonas centrales, donde los nuevos rentistas aspiran a vivir. Se suele reprochar a la vivienda de alquiler turístico el aumento de alquileres. Sin embargo, los mayores crecimientos de precios de alquileres no se producen en las zonas especialmente turísticas.
La expulsión del centro
La expulsión de la gente de un barrio por otra con mayor poder adquisitivo no es un fenómeno nuevo en el urbanismo español. La urbanización elitista («gentrificación») se inicia con las renovaciones urbanísticas de los ochenta, que coinciden con los efectos de la Ley Boyer que suprimió los alquileres históricos. Ha tenido continuidad en los procesos rehabilitadores cuyo paradigma es Chueca.
Lo nuevo es que sea una población flotante de turistas la que ocupe el barrio. Ocurre, sin embargo, que buena parte de esta sustitución se basa en la economía colaborativa que tiene una dimensión notable de actividad sumergida. En todo caso, el control del precio de alquiler no parece que sea el instrumento adecuado de control.
De hecho, buena parte de los propietarios que en Barcelona o Madrid que están “colaborando” con su vivienda están utilizando los rendimientos para adquirir su nueva vivienda en propiedad.
Miguel de la Balsa