El estancamiento de la construcción de vivienda de obra nueva está provocando un desequilibrio en el mercado que está llevando los precios por encima de los que eran habituales antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.
En provincias como Madrid, Barcelona y Baleares la construcción de viviendas nuevas se ha reducido de forma considerable en los últimos años, agravando el problema de déficit habitacional que ya sufren. Pero también hay excepciones, como ocurre con Sevilla, que ha triplicado el número de viviendas en construcción con respecto a las cifras de 2019.
Sin avances en la construcción de nuevas viviendas
Un informe elaborado por UVE Valoraciones a partir de los datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, pone de manifiesto que el número de viviendas iniciadas durante 2024 apenas registró cambios con respecto a 2023, y en algunos casos incluso se produjeron descensos.
En Madrid, entre mayo y noviembre de 2024 el número de viviendas que se empezó a construir estuvo por debajo del del mismo período del año anterior. En el caso de Barcelona, el aumento para el mismo período fue de un 1,95 %.
Baleares, que continúa siendo la provincia con mayor déficit habitacional, la construcción de obra nueva en relación a su parque de viviendas experimentó una caída del 11,44 %. En Canarias ese descenso llegó al 20 %.
Tal y como se desprende del informe, desde principios de 2022 hasta marzo de 2024 el número de viviendas iniciadas se ha mantenido estable en España, sin sufrir grandes cambios.
La excepción es la provincia de Sevilla, donde el crecimiento en ese mismo período se ha mantenido constante. Esta es la única provincia de las ocho con mayor necesidad de vivienda en la que el incremento de la obra nueva se ha mantenido constante en un 30 % entre mayo y noviembre de 2024.
«Los datos muestran que la construcción sigue respondiendo más a la disponibilidad de suelo y financiación que a la demanda efectiva, lo que está agravando la escasez de inmuebles en los principales mercados de España», ha avisado el presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez.
El precio de la vivienda continúa subiendo
La escasa oferta está haciendo subir los precios de las viviendas en las grandes ciudades y provocando lo que se conoce como «efecto expulsión». Aquellas personas que ya no pueden adquirir una casa en la ciudad deciden hacerlo en municipios limítrofes, lo que también hace aumentar el precio de los inmuebles en estas localidades.
De media, el precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes sube más del 10 % al año.
El último informe de Eurostat señala que el precio de la vivienda en España subió en el último trimestre de 2024 un 8,3 % en comparación interanual. Esta es una de las subidas más importantes producidas dentro de la zona euro.
Un informe publicado por los expertos de inmobiliarios de CaixaBank Research destaca que: «el precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes muestra que la tendencia alcista se va extendiendo a cada vez más municipios». Hasta un 47,1 % de estos municipios registraron una variación interanual superior al 10 % en el último trimestre de 2024. En cambio, solo un 2,3 % de los municipios de este tipo experimentaron un descenso del precio de la vivienda.
El incremento es todavía mayor en las zonas turísticas, los pueblos con mayores ascensos son Santa Eulalia del Río (Baleares) con un aumento del 20,5 % en el precio; Estepona (Málaga) y Eivissa (Ibiza) con un 20,4 % en ambos casos.
Un informe elaborado por Natixis coincide en sus conclusiones con el de CaixaBank Research y señala que «el desajuste entre la oferta y la demanda ejercerá una mayor presión sobre los precios. No obstante, esto debería llevar a que los nuevos permisos de construcción y los inicios de construcción de viviendas crezcan con más fuerza, impulsando la construcción residencial. Mientras que la caída de los tipos de interés y las perspectivas económicas y demográficas positivas respaldarán la demanda de viviendas. Con todo, la actividad de construcción no será lo suficientemente fuerte como para satisfacer la demanda, por lo que los precios seguirán creciendo vigorosamente».
Todos los informes y los especialistas destacan que la falta de suelo para construir y el alto precio del mismo, así como una normativa urbanística desfasada y una excesiva burocracia han provocado que el nivel de construcción de nuevas viviendas esté muy por debajo de la demanda, lo que puede agravar el problema de la accesibilidad a la vivienda en el futuro más próximo.